Hypothèques
La question à 100 000 $ : taux fixe ou variable ?
Collaboration spéciale
Historiquement, le taux variable était le moins dispendieux des deux, explique Pascal Berger, conseiller en prêts hypothécaires chez RBC.
« Avec ce type d’hypothèque, ça nous coûte encore moins cher si les taux baissent », dit-il.
Si les taux augmentent, le taux variable sera plus dispendieux. C’est un risque.
Cela ne signifie toutefois pas que les paiements mensuels vont nécessairement fluctuer avec les taux d’intérêt. C’est possible, mais selon le prêteur et le produit choisi, le paiement pourrait être fixe chaque mois.
Ce serait alors la part d’intérêt par rapport au capital payé qui changerait à la suite d’une hausse ou d’une baisse de taux, et cela viendrait allonger ou raccourcir la période durant laquelle il faut rembourser l’hypothèque.
De combien augmenterait la part d’intérêts dans le paiement fixe si les taux augmentent et que l’on a choisi le taux variable ?
Prenons l’exemple d’une hypothèque de 100 000 $ avec un taux de 2,5 % et une période d’amortissement – le temps requis pour rembourser le prêt – de 25 ans.
« Le paiement serait alors de 448 $, dont 208 $ d’intérêts. Si les taux augmentent à 3 %, le paiement resterait à 448 $, mais la part d’intérêts passerait à 250 $ », calcule Pascal Berger.
La période d’amortissement, elle, augmenterait en conséquence.
Le taux fixe a les avantages de ses inconvénients.
Il est généralement plus onéreux que le taux variable, mais il offre la sécurité de savoir qu’on ne paiera pas plus d’intérêts que prévu si les taux augmentent. En revanche, on laisse tomber la possibilité d’en payer moins si les taux baissent.
C’est, finalement, tout l’inverse du taux variable.
Normalement, une hypothèque à taux variable coûte de 1 % à 1,5 % de moins qu’une hypothèque à taux fixe. Actuellement, par contre, ils sont à peu près équivalents en raison de la conjoncture économique, note Pascal Berger.
Le goût du risque fera alors selon lui une grande différence dans le choix d’opter pour un taux fixe ou variable.
Au-delà du goût du risque, le contexte actuel semble favoriser davantage le taux fixe que le taux variable, estime Pascal Berger, car il est peu probable d’assister à une baisse des taux.
La stratégie optimale, selon lui, est donc de fixer le taux de son hypothèque durant quatre ou cinq ans, le temps de voir comment évoluera la situation.
« C’est comme l’essence, illustre Pascal Berger. Quand le prix est faible, on fait le plein, et quand c’est cher, on attend de voir si les prix baisseront. »
Le choix d’une hypothèque à taux fixe ou variable dépend beaucoup de l’évolution potentielle des taux d’intérêt. Qu’en est-il donc ? Monteront-ils ou pas ?
« À court terme, je crois que ça demeurera assez stable », dit l’économiste et consultant Pascal Bédard.
À partir de 2018, par contre, il commencera selon lui à y avoir des risques de hausse de taux.
Si l’économie tourne à plein régime, c’est-à-dire que le chômage passe sous la barre des 6,5 % au pays et que l’inflation approche de 2 %, la Banque du Canada risque de resserrer sa politique monétaire. Les taux hypothécaires pourraient alors augmenter.
Pascal Bédard explique que les taux peuvent néanmoins toujours baisser un peu – si une catastrophe survient.
« Si on assiste à un krach du marché immobilier, la banque baissera alors les taux en mettant en place des mesures spéciales, comme de la détente quantitative. Mais à mon avis, c’est peu probable. »
20 000 $
Économies moyennes réalisées en choisissant un taux variable plutôt qu’un taux fixe pour un emprunt de 100 000 $, avec un amortissement de 15 ans, entre 1950 et 2007.